Weer gewoon aan het werk: Voorstel aanpak verpaupering Hamstraat op basis van betere juridische onderbouwing.
Onderwerp: Uitbreiding excessenregeling welstandsnota i.v.m. tegengaan verpaupering van terreinen en panden in de gemeente Grave in het algemeen en de panden Hamstraat 10, 18, 20 en 24 in het bijzonder.
Inhoudelijke toelichting
Inleiding.
De problematiek van verpaupering van panden in de Hamstraat spitst zich allereerst toe op de panden met de nrs.10 en 24a. Maar ook voor de panden nrs. 18 en 20 kan men concluderen dat van verpaupering sprake is.
De achtergrond van de verpauperingproblematiek van de panden nrs. 10 en 24 is volgens mythen en legenden een conflict uit het verre verleden tussen de gemeente (oud-burgemeester Gerritsen) en dhr. Werten. Dat conflict zou de oorzaak zijn van een jarenlange juridische strijd die tot de dag van vandaag voortduurt en de reden is van de verpaupering in de Hamstraat.
Hamstraat nr.10 is eigendom van de hr. Werten. Dit pand valt dus onder de verantwoordelijkheid van dhr. Werten.
Hamstraat nr. 24 is eigendom van de Stichting Stadsherstel. Dit pand valt dus onder de verantwoordelijkheid van die Stichting, waarvan Ben Wouters voorzitter is (was?)
Hamstraat nr. 18 is eigendom van ……….. Bij de gemeente is bekend wie de eigenaar is.
Hamstraat nr. 20 is eigendom van………… Bij de gemeente is bekend wie de eigenaar is.
Note: de panden nrs. 18 en 20 zijn niet in eigendom van dhr. Werten of de Stichting Stadsherstel.
Conclusie: Wat betreft de verpauperde panden in de Hamstraat zijn drie of vier verschillende eigenaren aansprakelijk voor het verpauperd aanzien van de Hamstraat, niet dhr. Werten alleen.
Uitgangspunten
In een nog niet zo’n lang verleden heeft de gemeenteraad zich in een motie – unaniem- uitgesproken dat het college handelend tegen de verpaupering van de panden in de Hamstraat zou optreden.
Door de unanimiteit van de aangenomen motie zou de burger verwachten dat de gemeenteraad de zorg om de kwaliteit van de leefomgeving hoog in het vaandel heeft staan. Als extra bijkomstigheid nog eens geaccentueerd door het politiek/ economisch speerpunt van bevordering van recreatie en toerisme. In het kader van die filosofie verdienen gebouwen en locaties die kenmerkend zijn voor de culturele of bouwkundige geschiedenis van onze stad, extra aandacht. De toeristische waarde van onze stad in het algemeen en die van de Hamstraat in het bijzonder wordt vooral bepaald door het uiterlijk en historische uitstraling. De voornoemde panden in de Hamstraat die in een slechte bouwkundige staat verkeren zijn als rotte kiezen in een gebit en schaden de mooie en zichtbare ouderdomskenmerken van de vroegere Graafse architectuur.
Door de gemeente (niet) ondernomen acties.
Dat er in de Hamstraat sprake is van moedwillige achterstallig onderhoud zal duidelijk zijn.
In de zomer van 2010 is naar aanleiding van vragen door VPGrave door de gemeente contact gezocht met Adams Bouwadvies te Druten om een offerte op te laten maken voor een controle onderzoek naar de bouwkundige staat van de panden in de Hamstraat 10 en 24a. De controle zou gericht zijn op de eisen gesteld in het bouwbesluit 2003 en de mate waarin die eisen niet gehaald zijn. Het onderzoek zou het volledige pand, dus zowel binnen als buiten betreffen. Na ontvangst van de resultaten van dat onderzoek zou het traject van dwangmaatregelen om de verpaupering te stoppen gestart worden.
Vraag: Wij nemen aan dat dit onderzoek is uitgevoerd. Zo ja, wat zijn de resultaten van dit onderzoek. Wat zijn de kosten van dit onderzoek. Welke acties zijn door het bestuur genomen om de verpaupering aan te pakken?
Mogelijkheden nieuwe wetgeving
Helaas moeten wij constateren dat de gemeentelijke bestuurlijke en politiek overheid, ondanks het aannemen van eerder genoemde motie en ondanks de zorgplicht die ze voor hun inwoners hebben, mensen in de omgeving van deze panden door gemis aan bestuurskracht dan wel incompetentie al jarenlang in de steek laat, terwijl met de verandering van de woningwet in 2007 ( Stb.2007,27) de gemeente instrumentaria in de hand wordt gegeven om bij verpaupering van woningen en terreinen een wettelijk ondersteund en effectief handhavingsbeleid te voeren.
Een beknopt overzicht van de wijzigingen in de woningwet die handhaving bij verpaupering wettelijk ondersteunen.
( bron: publicatie ministerie van VROM. 7195/april 2007, met als titel “ De Woningwet verandert!”)
- invoering van een handhavingsbeleid en verslaggevingplicht voor het college.
- Dit houdt in, welke bouwwerken worden tijdens het gebruik gecontroleerd, hoe vaak en hoe intensief. Welke sancties worden opgelegd bij welke overtredingen. Dankzij dit beleid is de handhaving planmatiger aan te pakken en krijgt het ambtelijk apparaat de nodige politieke rugdekking bij handhavingacties die worden ondernomen, worden uitgesteld of juist niet worden ondernomen. Over de uitvoering van het beleid legt het college jaarlijks verantwoording af aan de gemeenteraad. Zo heeft de raad een betere mogelijkheid om het college te controleren;
- drastische vereenvoudiging van het aanschrijfinstrumentarium. Naast verbeterde handhavingmogelijkheden voor gemeenten krijgen burgers in de nieuwe Woningwet meer zelf de verantwoordelijkheid voor het naleven van de regels. Dit gebeurt simpelweg door te bepalen dat bestaande bouwwerken rechtstreeks moeten voldoen aan werking van het Bouwbesluit 2003 en de bouwverordening. Met andere woorden: bij afwijking van die regelgeving, ondermeer bij verpaupering, is er juridisch sprake van een overtreding waarbij handhavend opgetreden dient te worden en strafbaarstelling binnen de Wet op de Economische Delicten van toepassing kan zijn.
Nadere toelichting.
Er is fors geschrapt in het complexe aanschrijfinstrumentarium. Dit kon door in het tweede lid van de artikelen 1b en 7b van de nieuwe Woningwet de eis op te nemen dat bestaande bouwwerken moeten voldoen aan respectievelijk het Bouwbesluit en de bouwverordeningen. Het niet voldoen aan deze voorschriften is in de nieuwe Woningwet een overtreding waartegen direct, zonder formele tussenstap van een specifiek aanschrijfbesluit, een handhavingsbeleid kan worden genomen. (bestuursdwang of last onder dwangsom)
De overtredingen van de bouwregelgeving worden met de nieuwe Woningwet strafbaar gesteld in de Wet op de economische delicten. Het gaat onder meer om het overtreden van de artikelen 1a, 1b, 7b..
Artikel 12 a van de Woningwet. Positie van de gemeenteraad. Welstandsnota.
Binnen het welstandsbeleid bepaalt de gemeenteraad de welstandsnota waarin een excessenregeling moet worden opgenomen op grond waarvan opgetreden kan worden ten aanzien van al te lelijke dan wel verpauperde gebouwen (terreinen). Nu is het fenomeen lelijke gebouwen of het lelijk maken van gebouwen een actief handelen van eigenaren of gebruikers van een pand, waardoor ernstige strijd ontstaat met de welstandscriteria. Bij vervallen of verpauperde gebouwen gaat het echter niet om actief handelen, maar om het nalaten van handelen door het niet plegen van onderhoud. Als dus in de welstandsnota het nalaten van onderhoud niet specifiek wordt benoemd dan biedt de welstandsnota weinig tot geen ruimte om handhavend op te treden als er sprake is van een passieve houding bij onvoldoend onderhoud.
Om een toetsingskader te hebben en daarmee de mogelijkheid te creëren handhavend op te treden voor gevallen waarbij het gaat om nalaten van onderhoud, is het wenselijk/ noodzakelijk de excessenregeling op dit punt uit te breiden. Immers als er geen sprake is van een welstandsnota met criteria waaraan getoetst kan worden of er sprake is van strijd met de redelijke eisen van welstand dan zal het moeilijk worden juridisch op te treden tegen verpaupering.
Om dus via de excessenregeling in de welstandsnota op te kunnen treden zouden de volgende criteria, in het kader voor beleidsregels als bedoeld in artikel 12a van de woningwet, toegevoegd kunnen worden:
Er is sprake van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand bij bestaande bouwwerken, wanneer:
- er sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of bouwwerk;
- een bouwwerk aan de buitenzijde geheel of gedeeltelijk in ernstige mate is beschadigd;
- een gebouw of bouwwerk zichtbaar is verwaarloosd, wat blijkt uit signalen als bijvoorbeeld kapotte ruiten, dichtgetimmerde ramen, verrotte houtconstructies, afbladderende verf, aangetaste gootconstructies en voegwerk, loszittende stenen, etc.
Genoemde criteria kunnen algemeen geldend worden verklaard. In dat geval is er altijd sprake van ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand wanneer sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of bouwwerk.
Het vaststellen en wijzigen van de Welstandsnota is op grond van art.12a van de Woningwet een raadsbevoegdheid. Op basis van voornoemde uitbreiding kunnen verpauperde panden worden beschouwd als “in ernstige mate in strijd met de redelijke eisen van welstand”. Op die manier ontstaat er een mogelijkheid om handhavend op te treden als een pand zodanig is verpauperd dat de situatie beschouwd moet worden als een welstandsexces. De eigenaar kan dan verplicht worden om voorzieningen te treffen zodat die strijdigheid wordt opgeheven en hij niet meer in overtreding is.
Conclusie.
Binnen het wettelijke kader en zeker na aanpassing van de welstandsnota zijn er voldoende mogelijkheden om vervallen en verpauperde panden en terreinen aan te pakken. Aanpak van deze problematiek zal een positief effect hebben op het woon- en leefklimaat van onze gemeente in het algemeen, maar die van de Hamstraat in het bijzonder. Gelukkig steekt Grave, wat verpaupering betreft, gunstig af ten opzichte van veel andere gemeenten. Maar handhaven nu is wel van belang om ook in de toekomst verpaupering beheersbaar te houden.
De zet is aan de raad om de zorgplicht voor een goed woon- en leefklimaat voor de burgers inhoud te geven.
Bronnen:
VROM 7195/april 2007
Verpauperde panden in de Friese dorpen: (Weusthuis BV en stichting Doarpswurk, 2007)
VROM: Handhavingsbeleid vervallen en verpauperde panden.
VROM: Plan van aanpak bij handhavingsbeleid en verpauperde panden.
VROM Inspectie: Handreiking aanpak vervallen panden
Tekst CONCEPT KEERPUNT 2010 motie/raadsvoorstel.
Onderwerp: Uitbreiding Excessenregeling welstandsnota i.v.m. tegengaan van verpaupering.
Samenvatting:
Wij stellen voor om de excessenregeling in de welstandsnota zodanig uit te breiden, dat ook verpauperde panden kunnen worden beschouwd als “in ernstige mate in strijd met redelijke eisen van welstand”. Op die manier ontstaat er een mogelijkheid om handhavend op te treden als een pand zodanig is verpauperd dat de situatie beschouwd moet worden als een welstandsexces. De eigenaar kan dan verplicht worden om voorzieningen te treffen zodat die strijdigheid wordt opgeheven.
De raad van de gemeente Grave;
overwegende dat uitbreiding van de excessenregeling in de welstandsnota een hulpmiddel kan zijn bij het tegengaan van verpaupering;
Gelet op het bepaalde in artikel 12 a van de Woningwet;
besluit:
de welstandsnota te herzien door de hierna volgende uitbreiding van de excessenregeling vast te stellen en hiermee onderdeel te laten worden van de welstandsnota:
Er is sprake van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand bij bestaande bouwwerken, wanneer:
- er sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of bouwwerk;
- een bouwwerk aan de buitenzijde geheel of gedeeltelijk in ernstige mate is beschadigd;
- een gebouw of bouwwerk zichtbaar is verwaarloosd ( wat blijkt uit signalen als bijvoorbeeld kapotte ruiten, dichtgetimmerde ramen, verrotte houtconstructies, afbladderende verf, aangetaste gootconstructies en voegwerk, loszittende stenen, ontbrekende dakpannen etc.)
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van de raad van de gemeente Grave van …………2012.
Met dank aan ons lid Wil Baaijens.