GBB schrijft brief aan raad over deelgebieden Wonen aan de Haven en Voortuin van Grave.

GRAVERMAAT: Het Grond – en Bouw Bureau uit Scherpenzeel heeft een brief aan de Graafse raadsleden geschreven n.a.v. Het besluit van het college om niet in te stemmen met het voornemen om nadere afspraken met Grond – en BouwBureau te maken. 

“Omdat een aantal aspecten van de nadere afspraken in onze ogen niet afdoende zijn belicht, leek het ons correct u daarover te informeren. ”

inleiding

Na een lastige periode hebben de gemeente en GBB in 2015 geconcludeerd dat het noodzakelijk was de samenwerking rond de herontwikkeling van Wisseveld, nu Waterlinie Grave, op een andere manier te organiseren. Dat heeft geleid tot de zogenaamde Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst die op 17 maart 2015 door partijen is getekend. Het doel van deze overeenkomst is geformuleerd in artikel 1.1:

Doel van partijen is te komen tot versnelde verdere gebiedsontwikkeling (Wisseveld).

We zijn inmiddels ruim 5 jaar verder en volgens ons kunnen vaststellen dat we er met elkaar in geslaagd zijn invulling te geven aan het aan het bovenstaande doel. Bastion, de eerste bouwlocatie, is al enkele jaren gerealiseerd. De tweede woningbouwlocatie, Wonen aan de Vesting, is op dit moment in aanbouw en zal volgend jaar worden opgeleverd. Alle ontwikkellocaties op het bedrijventerrein zijn inmiddels verkocht aan lokale bedrijven die met de realisatie zijn begonnen of daar concrete plannen voor hebben. Ook heeft GBB het bedrijfsverzamelgebouw aan de Koninginnedijk inmiddels volledig gerenoveerd. Kortom, we hebben in een relatief korte tijd veel weten te bereiken.

GBB is nu toe aan de realisatie van het laatste onderdeel van de gebiedsvisie Waterlinie Grave: de deelgebieden Wonen aan de Haven en Voortuin van Grave. Uiteraard is het dan noodzakelijk dat vooraf met de gemeente afspraken worden gemaakt over de uitgangspunten voor deze bijzondere locatie.

Gebiedsvisie Waterlinie Grave

Na het sluiten van de Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst, was de eerste stap het opstellen van een zogenaamde Gebiedsvisie. GBB heeft, na intensief overleg met alle stakeholders in juni 2016 de bijgevoegde Gebiedsvisie Waterlinie Grave opgesteld. Deze gebiedsvisie is door uw gemeenteraad op 27 september 2016 op hoofdlijnen goedgekeurd.

In de gebiedsvisie wordt beschreven dat er een nauwe samenhang bestaat tussen de deelgebieden de Voortuin van Grave (uiterwaarden) en Wonen aan de Haven (ook wel de EMAB-locatie genoemd). Onder voorwaarden is het toegestaan om buitendijks te bouwen maar dan is het noodzakelijk dat de negatieve effecten van de nieuwe bebouwing volledig worden gecompenseerd. Deze compensatie wordt gevonden door de uiterwaarden gedeeltelijk te verlagen waardoor bij het hoog water meer rivierwater kan worden afgevoerd. In de uiterwaarden wordt dus een soort nevengeul gecreëerd die alleen bij extreme waterstanden rivierwater gaat afvoeren. Rijkswaterstaat heeft al in 2015 aan ons bevestigd dat deze vorm van compensatie afdoende robuust is.

De gebiedsvisie gaat uit van circa 75 woningen in deelgebied Wonen aan de Haven. Dergelijke aantallen zijn ook nodig om de enorme extra kosten die voor de buitendijkse deelgebieden gemaakt moeten worden goed te maken. Naast de gebruikelijke ondergrondse en bovengrondse infrastructuur van een nieuwe woonwijk praten we hier over het uitgraven van de uiterwaarden, het ophogen van de landtong (tot minimaal dijkniveau) en de aanleg van een kade en ligplaatsen.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Sinds december 2020 zijn we met de gemeente in gesprek over de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de locatie Wonen aan de Haven. Zoals hierboven toegelicht kunnen de hoge kosten in het buitendijkse gebied alleen worden goedgemaakt als we voldoende woningen kunnen bouwen. Wij hebben dan ook verzocht om uit te gaan van maximaal 80 woningen.

De gemeente heeft zich de afgelopen jaren op het standpunt gesteld dat in het deelgebied Wonen aan de Haven maximaal 49 woningen mogen worden gebouwd. De onderbouwing hiervoor is als volgt. In het raadsbesluit waarbij de gebiedsvisie werd goedgekeurd, is door het college de volgende voorwaarde opgenomen:

Vasthouden aan maximaal 122 woningen.

Met 22 woningen in deelgebied Bastion en 51 woningen in deelgebied Wonen aan de Vesting resteren uiteindelijk 49 woningen voor de locatie Wonen aan de Haven.

GBB heeft er tevergeefs op gewezen dat in de Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst geen concrete aantallen zijn afgesproken en dat het opstellen van een gebiedsvisie die mocht afwijken van de vigerende structuurvisie nu juist de primaire verantwoordelijkheid van GBB was. Daarnaast zijn in de Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst diverse artikelen opgenomen die onzes inziens een uitbreiding van het aantal woningen juist mogelijk maken. Voor de volledigheid hebben  we de relevante artikelen hieronder herhaald.

3.4 Partijen streven naar een zo spoedig mogelijk realisatie van de fasen (in willekeurige volgorde) Oranjebastion, Achter Catharinahof, en EMAB. Als in totaal 70% van de woningen op Oranjebastion, Achter Catharinahof en EMAB is verkocht en er uit marktvraag blijkt extra woningbouw haalbaar is ten opzichte van de huidige structuurvisie/woonvisie, dan zal de gemeente zich samen met de Ontwikkelaar inspannen om deze woningbouw mogelijk te maken op basis van door Ontwikkelaar opgestelde plannen en daarvoor medewerking van de provincie te verkrijgen. Mocht de locatie EMAB door redenen  buiten partijen niet (tijdig) ontwikkeld kunnen worden, dan is bovengenoemde inspanningsverplichting ook van toepassing indien in totaal 70% van de fasen Oranjebastion en Achter Catharinahof is verkocht. Onder niet tijdige ontwikkeling van de EMAB-locatie wordt verstaan de omstandigheid dat als 70% van de fasen Oranjebastion en Achter Catharinahof is verkocht, er nog niet begonnen kan worden met de realisatie op de EMAB-locatie.

3.8 Ontwikkelaar stelt in 2015 vanuit haar nieuwe rol een gebiedsvisie op voor de totale gebiedsontwikkeling die als basis zal dienen voor een verzoek tot wijziging van de vigerende bestemmingsplannen, ook als deze gaan afwijken van de structuurvisie. Op verzoek van de Ontwikkelaar zal de gemeente zich maximaal inspannen om deze gebiedsvisie vast te leggen in een bestemmingsplan.

3.14 Partijen streven, ieder vanuit zijn eigen rol, de realisatie na van de locaties Oranjebastion, Achter Catharinahof en EMAB en zoveel meer woningen als mogelijk binnen een termijn van uiterlijk 10 jaar. 

4.1 GBB heeft vooruitlopend op de gebiedsvisie zoals bedoeld in artikel 3.8 een globale visie voor de EMAB-locatie en de jachthaven ontwikkeld. (BIJLAGE 5). Partijen zijn het erover eens dat deze visie een goede basis vormt voor de ontwikkeling van concrete plannen die de aantrekkelijkheid van het gebied rondom de jachthaven en de toeristische attractiviteit van Grave zullen vergroten. Daarnaast realiseren partijen zich dat deze visie door partijen in nauw overleg met de andere gebruiker van de jachthaven, Watersportvereniging De Stuw, dient te worden uitgewerkt. Op verzoek van de Ontwikkelaar zal de gemeente zich maximaal inspannen om de door de Ontwikkelaar opgestelde visie vast te leggen in een bestemmingsplan.

De gemeente en GBB hebben de afgelopen jaren heel plezierig samengewerkt en hebben dan ook de intentie uitgesproken om te trachten het verschil in interpretatie van de Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst in goed overleg op te lossen

In de stuurgroep van 19 december 2020 heeft wethouder Lemmen de bereidheid uitgesproken te zoeken naar mogelijkheden voor de verhoging van de woningaantallen maar dan wel onder de voorwaarde dat dan breder naar andere afspraken uit de Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst gekeken zou moeten worden. Daarbij is nadrukkelijk de concurrentiebepaling genoemd en de bouwhout op de kop van de landtong.

Allonge

In een constructieve sfeer is vervolgens gezocht hoe de wensen van zowel de gemeente als GBB op een evenwichtige kunnen worden ingevuld en dat heeft uiteindelijk geleid tot een allonge. In deze aanvulling op Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst wordt een aantal bepalingen uit de overeenkomst herzien worden en worden ook aanvullende afspraken gemaakt. De belangrijkste elementen uit deze allonge zijn:

• GBB mag maximaal 80 woningen bouwen in het deelgebied Wonen aan de Haven. (31 woningen meer dan in eerste instantie door de gemeente werd toegestaan).
• Het concurrentiebeding uit de Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst vervalt zodra het bestemmingsplan voor Wonen aan de Haven onherroepelijk is geworden. Conform de Beëindigings- en ontwikkelovereenkomst eindigt het concurrentiebeding nu op 31 december 2024.
• Het concurrentiebeding voor 31 nader door de gemeente te bepalen woningen vervalt op korte termijn (nadat ook de provincie heeft ingestemd met 80 woningen en dit aantal ook in de gemeentelijke woningprogrammering is verwerkt).
• De bouwhoogte op de kop van de landtong wijzigt van 7 bouwlagen naar 3 lagen met een kap. Wel is op een nader te bepalen positie, dichtbij de Koninginnedijk, een hoogteaccent van 4 lagen met kap mogelijk.
• De faciliterende rol van de gemeente, zoals bedoeld in artikel 3.10 van de Beëindigings-en ontwikkelovereenkomst wordt verlegd tot verlengd tot 31 december 2029.

De meeste van de bovenstaande elementen spreken voor zich maar het verlengen van de faciliterende rol van de gemeente vraagt wellicht om een nadere toelichting.

Wordt vervolgd. Ik moet alles overtypen.