Kostenvergelijking wijkaccommodatie Grave-West.

GRAVERMAAT: In een nieuwe raadsinformatiebrief werd de kostenvergelijking wijkaccommodatie Grave-West gepubliceerd. 

Aanleiding

In Grave-West is vanuit de wijkraad de vraag om een wijkaccommodatie gekomen. In de raadsvergadering van 6 juli 2021 is de toezegging gedaan om een vergelijking te maken tussen de kosten voor het beschikbaar maken van de kantine van GVV’57 en het plaatsen van een tijdelijke voorziening in de vorm van een prefab unit in de wijk.
Met deze raadsinformatiebrief informeren wij uw raad over de verschillende denkbare scenario’s met bijbehorende voor- en nadelen.

Inhoud

Omdat er naast bovengenoemde twee scenario’s nog twee andere scenario’s denkbaar zijn, komt het
totaal aantal scenario’s op vier:

1. Tijdelijk gebruiken van de kantine GVV’57
2. Plaatsen prefab unit als tijdelijke voorziening
3. Tijdelijk gebruiken van de kantine van hockeyclub HC Grave
4. Gebruiken van ruimten in Catharinahof

Bij deze vier scenario’s is het uitgangspunt een gebruiksduur van anderhalf jaar, omdat het gaat om eentijdelijke voorziening. Een ander uitgangspunt is dat de accommodatie wordt gebruikt voor wijkactiviteiten, dus breder dan enkel voor vergaderingen van de wijkraad. Bij het in kaart brengen van de kosten is waar mogelijk rekening gehouden met de wensen van de wijkraad. Ambtelijk hebben
gesprekken met vertegenwoordigers van de wijkraad plaatsgevonden: enerzijds gericht op het in kaart brengen van de scenario’s, anderzijds gericht op het ondersteunen van de wijkraad bij het opzetten van een beheerstichting en exploitatieplan.

De vier mogelijkheden

Hieronder worden de vier mogelijkheden kort samengevat, inclusief een eerste inschatting van de kosten (alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW).

1. Tijdelijk gebruiken van de kantine GVV’57

De kantine van GVV’57 wordt tegen het einde van 2021 aan de gemeente overgedragen vanwege de verhuizing van GVV’57/EGS’20 naar sportpark Kranenhof. Een exact moment hiervoor is nog niet vastgelegd. Het pand is qua formaat groot genoeg om aan de wensen van de wijkraad tegemoet te komen.
Het pand verkeert in slechte staat. Om het pand gedurende anderhalf jaar te kunnen blijven gebruiken, moet rekening gehouden worden met onderhoudskosten van ca. € 90.000 ex. BTW. Er zijn door het hele pand heen diverse werkzaamheden nodig, zoals vervanging van dakbedekking, vloer, plafonds, tegelwerk en sanitair. Met deze € 90.000 staat er nog steeds een pand dat om grotere investeringen vraagt als het gedurende langere tijd dan de genoemde anderhalf jaar moet blijven staan, dit bedrag is voor het hoognodige onderhoud.

Voor de volledigheid is ook een globale inschatting gemaakt van de sloopkosten van de panden op het GVV-terrein. Voor het verwijderen van alle opstallen moet rekening worden gehouden met € 60.000,- ex BTW, waarbij een deel van de kosten verband houdt met de aanwezige sirenemast van NL-Alert. Indien tijdens de voorbereidingen voor de sloop asbest of een bodemverontreiniging wordt aangetroffen, lopen de kosten verder op. Het is in dit stadium niet mogelijk om daarvan een kostenindicatie te geven.

2. Plaatsen prefab unit als tijdelijke voorziening

De kosten voor een accommodatie met een vergelijkbaar formaat als de GVV-kantine (en die past bij de wensen van de wijkraad) kunnen worden vertaald in een koopprijs en een huurprijs. Indien koop de voorkeur heeft, moet rekening worden gehouden met ca. € 165.000 ex BTW, exclusief de bijkomende kosten die met de plaatsing verband houden (aansluiting nutsvoorzieningen, leges voor benodigde vergunningen, etc.) In geval van huur komt de huurprijs op ca. € 850 per week, opgeteld voor anderhalf jaar ca. € 70.000 (ex BTW en exclusief bijkomende kosten). Een kleinere prefab unit brengt ongeveer evenredig lagere kosten met zich mee, maar voldoet niet aan de wensen van de wijkraad. In de wijk lijkt de locatie GVV’57 de beste locatie om een prefab unit te plaatsen.

Eventueel kan onderzocht worden of er nog andere geschikte locaties zijn.

3. Tijdelijk gebruiken van de kantine HC Grave

De kantine van HC Grave wordt ook tegen het einde van 2021 aan de gemeente overgedragen. Dit pand ligt net buiten de wijk, en is een stuk kleiner dan de GVV-kantine. In dit pand kunnen de grotere activiteiten waarschijnlijk niet plaatsvinden.
Het pand verkeert in een redelijke tot goede staat: voor het kunnen gebruiken gedurende anderhalf jaar is een bedrag van ca. € 30.000 ex BTW benodigd. Hiervan is ongeveer de helft benodigd voor het vervangen van de dakbedekking, die in slechte staat verkeert. Het zou goed kunnen dat deze dakbedekking nog anderhalf jaar kan blijven liggen; het dak is in betere staat dan het dak van de GVV-kantine.

4. Gebruiken van ruimten Catharinahof

In Catharinahof bevindt zich een verenigingsruimte die te gebruiken is door de wijkraad. Voor een goede berekening van de kosten voor het huren van de benodigde ruimtes is een meer in detail uitgewerkt exploitatieplan van de wijkraad nodig, omdat de ruimtes in Catharinahof per dagdeel te huren zijn.
De ruimte in Catharinahof kent voor de wijkraad echter enkele belangrijke nadelen en beperkingen. De belangrijkste nadelen zijn dat de ruimte onvoldoende groot is, de kosten voor het verplichte gebruik van de catering van Catharinahof en dat er apart opslagruimte gehuurd zou moeten
worden.

Samenvattend

De vier opties zijn alle vier gericht op de korte termijn. Centraal blijft de vraag of er voor de langere termijn in de wijk een volwaardige wijkaccommodatie gerealiseerd moet worden.
Van de vier opties is het kostentechnisch het meest aantrekkelijk om de kantine van HC Grave beschikbaar te stellen, die voor naar schatting € 30.000 (ex BTW) nog enkele jaren gebruikt zou kunnen worden. Er zijn twee belangrijke nadelen aan dit pand: het is niet groot en het ligt (net) buiten de wijk.
De kantine van GVV’57 vraagt meer onderhoudskosten, waarbij de algehele staat van het pand ver achterblijft bij de hockeyclubkantine. Een tijdelijke unit is in aanschaf verreweg de duurste optie.

Daarnaast is de vraag hoe de langere termijn eruit ziet: deze notitie bevat alleen de kosteninschatting voor een periode van anderhalf jaar. Voor elk scenario geldt dat de benodigde investering aan het eind van de gebruiksperiode niets meer oplevert. Het is niet zonder meer mogelijk om langer dan anderhalf jaar in de bestaande gebouwen een accommodatie te realiseren, zonder daarbij tegen verdere onderhoudskosten aan te lopen.
In de begroting 2021 is geen dekking voorzien voor eventueel te maken kosten voor een wijkaccomodatie. Een uitwerking van een van de hierboven beschreven opties met financiële consequenties zal conform Arhi-wetgeving afgestemd moeten worden met de Land van Cuijk gemeenten en de provincie.