Inspreker 1 over Bestemmingsplan Oranje Bastion.
Geachte leden van de commissie Ruimte.
Voor alles geef ik aan niet tegen het plan te zijn. Wel heb ik drie verbeterpunten. De ontsluiting, het parkeren en het verlies aan ruimtelijke kwaliteit door aantasting speelplaats. Deze punten licht ik toe, maar niet voor ik het volgende met u deel. Ik heb het gevoel dat de ontwikkelaar de dienst uitmaakt en andere belangen ondergeschikt zijn. Het plan heeft geen goede onderbouwing. Ik neem u kort mee in mijn overwegingen.
Vertrouwen
Als buurtbewoners hebben we dinsdag jl. een gesprek gehad met de wethouder. Hier is het inrichtingsplan aan de orde gekomen. Dit plan gaat ten koste van de speelplaats. De wethouder was tijdens het gesprek vooral geïnteresseerd naar de wijze waarop de communicatie tussen buurtbewoners en ontwikkelaar heeft plaatsgevonden. Hij ging er van uit dat het inrichtingsplan de instemming heeft van de bewoners. Dit is niet het geval. Maar daar gaat het niet over. Wetende dat de speelplaats een van onze verbeterpunten van het plan is, laat de wethouder het na om ons op de hoogte te stellen van het besluit van het college van 10 november, waar akkoord is gegaan met het inrichtingsplan. Onsgesprek met de wethouder heeft ons gevoel dat de ontwikkelaar de dienst uitmaakt niet weggenomen.Verder geeft de wethouder aan dat de gemeente en de ontwikkelaar dezelfde belangen hebben. In mijn beleving heeft een ontwikkelaar het niet goed gedaan als hij geen geld heeft verdiend. Hij moet, zonder waardeoordeel en met respect voor zijn beroep, zoveel mogelijk winst maken, binnen een zo kort mogelijke periode en met zo weinig mogelijk risico. Kan de wethouder uitleggen hoe het kan dat de gemeente dezelfde belangen heeft?
Vervuiling
Het bodemonderzoek is te kort door de bocht. Er is asbest gevonden, maar tegelijk is aangegeven dat er wordt voldaan aan het KOMO keur. Is de ontwikkelaar echt van plan op asbest te gaan bouwen en laat de gemeente dit gebeuren? De sanering van de gronden Oranje-Bastion stopt op de grens van het projectgebied. Is de aanname terecht, dat daar ook de vervuiling stopt. Gaat gebouwd worden op gronden met cyanide en PAK’s?
“Samenwerkings”overeenkomst (SOK)
Het kostenverhaal van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SOK. Er kan echter nooit sprake zijn van een SOK. De gemeente is door de ontwikkelaar in een hoek gedreven. Op welke wijze kan een succesvolle en vruchtbare samenwerking ontstaan tussen partijen die juridische procedures uitvochten? Stel dat deze vraag ondanks alles positief beantwoord wordt, dient op zijn minst het risicoprofiel van zowel de gemeente als de ontwikkelaar inzichtelijk te worden gemaakt. Pas op dat moment, kun je samen de weg in slaan om te onderzoeken of je nader tot elkaar kunt komen. Op het moment dat beide partijen, onderbouwd (op basis van de risicoprofielen en uitgangspunten van beide partijen) tot de conclusie komen dat ze nader tot elkaar kunnen komen, inclusief verantwoording aande achterban, kun je aan de slag met een SOK. Een andere absolute noodzaak voor een succesvol vervolg is een zorgvuldige juridische afhechting van het oude proces. Hiervan is helaas geen sprake.
Grondexploitatiewet
Daarnaast biedt de SOK, wellicht vanwege het feit dat deze door de ontwikkelaar is opgesteld, geen goede, d.w.z. juridische basis voor het verhalen van kosten. De bedoeling van de Grexwet is de ontwikkelaar de kosten (bijvoorbeeld ambtelijke uren) van ontwikkeling te laten betalen en niet de burger. De kosten mogen niet worden afgewenteld. De gemeente geeft in dit geval een eigen invulling aan deze wet. Dit terwijl juist de gemeente een voorbeeldfunctie heeft, als het gaan om het naleven van wet- en regelgeving. Deze juridisch niet houdbare verantwoording van het kostenverhaal geeft de mogelijkheid de bodem uit te slaan onder niet alleen het bestemmingsplan Oranje-Bastion, maar het gehele project Wisseveld.
Economische uitvoerbaarheid
Daarnaast dient het plan economisch uitvoerbaar te zijn. Uit geen van de stukken blijkt hiervan sprake te zijn. De haalbaarheid is des te twijfelachtiger indien de gemeente een bijdrage zou eisen voor de parkeerplaatsen die buiten het projectgebied gerealiseerd worden (€ 330.000,-).
Ladder duurzame verstedelijking
In hoeverre zijn de bouwplannen toekomstbestendig? Een verwijzing naar cijfers van de provincie zal bij de Raad van State geen stand houden. Maar dit moet niet het uitgangspunt zijn. Uitgangspunt is een goed volkshuisvestingsbeleid. Uitvoering van de SOK maakt het voor de gemeente onmogelijk om hier zelf sturing aan te geven. De plannen van GBB zetten de gehele gemeente op slot.
Parkeren
Verder wil ik een poging doen om helderheid te geven over de grondreden waarom er een nieuw bestemmingsplan opgesteld moet worden. Het parkeren. Er wordt afgeweken van het uitgangspunt dat de noodzakelijke parkeerplaatsen binnen het projectgebied gerealiseerd moeten worden. In de toelichting wordt sec gesteld, dat is uitgegaan van een iets hogere parkeernorm dan absoluut noodzakelijk. Daarmee zou het plan goed onderbouwd zijn. Er wordt volledig voorbij gegaan aan waar het daadwerkelijk om gaat: dat de parkeerdruk in strijd met het beleid en ten faveure van de ontwikkelaar, wordt afgewenteld op de omgeving. In de reactie op de zienswijze blijkt een erkenning van dit gebrek. Daarin is aangegeven dat de afwijking op het vlak van parkeren later wordt rechtgezetin de omgevingsvergunning. Dit is niet te rijmen met het besluit om de ontwikkeling te realiseren middels gebruikmaking van de coördinatieregelen: Een bestemmingsplan op maat geschreven voor de omgevingsvergunning in een gezamenlijke procedure.
Hoe is het in deze setting mogelijk om middels de omgevingsvergunning, vrijstelling te verlenen van de bouwverordening? Gezien de keuze voor de coördinatieregelen, moet je dit in het bestemmingsplan regelen. Sterker nog, het is wettelijk gezien verplicht om dit in het bestemmingsplan te regelen. Met de inwerkingtreding van de Reparatiewet BZK 2014 (op 29 november 2014) is de Woningwet gewijzigd. De stedenbouwkundige voorschriften, zoals het parkeren, moeten in het bestemmingsplan zelf geregeld worden. Dit is niet het geval.
Verbeterpunten
De meerderheid van de bewoners van de Oranje-Bastion ziet een mogelijke verbetering in het plan indien deze niet ten koste gaat van de speelplaats. De speeltuin is voor de bewoners van grote waarde.
Het parkeren dient binnen het plangebied te worden opgelost. Het beleid van de gemeente geeft geen ruimte om er in dit geval van af te wijken. De afwenteling op de omgeving is een aantasting van onze belangen. Waarom wordt de ontwikkelaar 22 parkeerplaatsen in de schoot geworpen, terwijl de gemeente een poging heeft gedaan om de bewoners van bijvoorbeeld de Lunette de parkeervergunning af te nemen, omdat ze maar op eigen terrein moeten gaan parkeren?
De huidige ontsluiting gaat ten koste van de verkeersveiligheid. Er wonen veel kinderen aan het Oranje-Bastion. Er spelen veel kinderen op de speelplaats van buiten de Oranje-Bastion. De kans op een ongeluk neemt toe. Ik hoop dat u zich ervan bewust bent dat er ook een andere keuze is. Ook met een ontsluiting aan de Koninginnendijk, kan een mooi en sluitend havenfront gecreëerd worden.
Ik hoop van harte dat mijn poging om u mee te nemen in mijn overwegingen voor u van meerwaarde is.
Dank voor uw aandacht.