Het marmer.
Het marmer.
De laatste weken is de gevelbekleding van het Zuidoostercomplex weer in de publiciteit. Er was een plaat van de gevel af, die later bleek te zijn gedemonteerd in verband met een lekkage. Nagenoeg tegelijkertijd verschenen er hier en daar scheuren en strepen die wel eens tot scheuren zouden kunnen uitgroeien. De woonmaatschappij, die kennelijk ook namens de gemeente spreekt, heeft zich gehaast te verklaren dat er geen gevaar is dat er platen van de muur op iemands hoofd vallen, maar haast zich wel een onderzoek te laten instellen naar wat er aan de hand is. Kennelijk heeft men er zelf geen overtuigende verklaring voor.
Twee merkwaardigheden.
Hoe kun je zeggen dat er geen kans is dat er platen naar beneden vallen als je nog een onderzoek moet laten instellen. Een soortgelijke bewering kostte de burgemeester van Moerdijk zijn bestuurlijke nek;
Steeds is door de woonmaatschappij gesteld dat alles is gedekt door garanties. Ook in het laatste artikel in de Gelderland stond dat de hoofdaannemer op de gevel 10 jaar garantie heeft gegeven. Dan rijst de vraag waarom de kwestie niet direct op het bord van die aannemer wordt gelegd. Laat hij eerst maar met een verklaring en een voorstel voor de aanpak komen. Dan kun je altijd nog om een second opinion vragen.
Wat vooraf ging
Als je naar de voorgeschiedenis kijkt ligt de conclusie voor de hand. Hier gebeurt gewoon wat je van deze gevelbekleding kon verwachten. Al in augustus 2007 heb ik op gezag van een deskundige op het gebied van marmer het toenmalige college gewaarschuwd. Deze marmersoort is niet geschikt om in ons klimaat als gevelbekleding te worden gebruikt. Tenminste als je er prijs op stelt dat de gevel lang probleemloos meegaat. Ook de wijze van bevestigen is niet wat je van een goede constructie verwacht. Wil Baaijens stelt zelfs dat volgens de voorschriften een dergelijke constructie een levensduur moet hebben van 50 jaren en dat allerlei voorschriften zijn genegeerd.
Opgemerkt dient te worden dat in het ontwerp niet voor marmer als gevelmateriaal was gekozen, maar voor een veel hardere en dus beter geschikte steensoort. Helemaal duidelijk waarom uiteindelijk toch voor marmer is gekozen is het voor mij niet. Ik vermoed dat het kostenaspect een belangrijke rol heeft gespeeld.
De gemeente en woonmaatschappij hebben in een opeenvolgende reeks rapporten gepoogd overtuigend aan te geven dat het marmer wel van goede kwaliteit was en dat de constructie deugde. Nu zou bij zo’n project dat bewijsmateriaal direct voorhanden moeten zijn en niet achteraf geproduceerd moeten worden. De rapporten van diverse herkomst waren, in ieder geval voor mij, verre van overtuigend. Als alles in orde was zou de conclusie van de onderzoeken zijn dat de gevel van dit materiaal op deze wijze toegepast een levensduur van 50 jaar zou hebben. Eventueel met voorwaarden van onderhoud. Die conclusie durfde niemand te trekken. Dat was ook niet te verwachten omdat geen enkel bureau de hele constructie heeft beoordeeld. Het waren allemaal stukjes van een puzzel die ik niet tot een geheel heb kunnen krijgen. In één van de rapporten staat dat dit materiaal eigenlijk van een coating zou moeten zijn voorzien. Ook
werd een regelmatige controle aanbevolen (maar niet hoe die controle zou moeten plaatsvinden). Het meest opmerkelijke was dat in één van de rapporten staat dat de onderzoeker niet zeker weet of het materiaal dat is toegepast wel het materiaal is waarvan hij de eigenschappen beschrijft. Intussen is wel vrolijk doorgegaan met het aanbrengen van de gevelplaten. Toen dat gereed was had het voor mij geen zin meer er op door te gaan.
Uiteindelijk heeft de gemeente in overleg met mij in het voorjaar van 2010 de nog openstaande correspondentie afgesloten onder het motto “de tijd zal leren wie gelijk heeft”.
Uiteindelijk heeft de gemeente in overleg met mij in het voorjaar van 2010 de nog openstaande correspondentie afgesloten onder het motto “de tijd zal leren wie gelijk heeft”.
Alhoewel mijn insteek de kwaliteit van het marmer was is de wijze van aanbrengen ook belangrijk en twijfelachtig. In het algemeen is het onverantwoord bij een gevelbekleding uitsluitend te vertrouwen op een lijmverbinding. Normaal is dat de platen direct worden bevestigd aan de hoofdconstructie. De lijm zelf is gecertificeerd, maar de wijze van toepassen niet. Die moet begrepen zijn in de garantie die de aannemer heeft gegeven.
De rol van de gemeenteraad
Nu is het niet mijn de taak het college te controleren. Dat behoort de gemeenteraad te doen. Die heeft daar niet veel aandacht aan besteed. Men heeft kennis genomen van mijn opmerkingen en genoegen genomen met de reactie daarop van het college. Bij brief van 5 november 2007 heb ik de raad nadrukkelijk geattendeerd op de situatie. Daarop is niet gereageerd.
Het toenmalige raadslid Wil Baaijens heeft er op gewezen dat wat werd gebouwd niet in overeenstemming was met vergunningen voorschriften en bestek. De wethouder antwoordde dat dit bij de oplevering via een revisie in orde zou worden gebracht. Ik heb die revisie nooit gezien.
Een nieuwe gelegenheid om duidelijkheid te krijgen over de gevelbekleding en een hoop andere zaken deed zich voor bij het gereed komen van het project. Het college dient dan aan de raad verantwoording af te leggen over de kosten en de kwaliteit van het project. Heeft de raad gekregen wat zij had besteld en is het in overeenstemming met de verleende vergunningen? De eindrapportage zou op die vraag een eenduidig antwoord moeten geven.
Die eindrapportage is lang weggebleven zonder dat de raad zich daarover druk maakte. Wat uiteindelijk eind oktober 2009 in de raad werd behandeld en door de raad werd geaccepteerd is een verklaring dat alle uitgaven door verleende kredieten waren gedekt. Een boekhoudkundig verhaal dus. Ik heb daar op 21 oktober 2009 in mijn weblog uitgebreid commentaar op geleverd. http://leodevreede.blogspot.com/2009/10/voorbereidende-vergadering-20-oktober.html
De raad vond het niet opportuun er dieper op in te gaan.
Maar goed, dat is allemaal gelopen zoals het is gelopen. Op de meevoelende vraag hoe iemand aan een probleem is gekomen luidt vaak het antwoord: “vraag niet hoe ik eraan kom, maar zeg hoe ik eraf kom” Laten we daar maar eens naar kijken.
Wat doen we ermee.
Er zijn diverse benaderingswijzen
Naar mijn mening gebeurt er nu wat kon worden verwacht en ook is geaccepteerd. Daar zou je dus gewoon mee kunnen doorgaan. De platen zijn met strepen lijm vastgezet. Op een gegeven moment zullen er door afbrokkelen en scheuren dan ook stukken ontstaan waarop geen lijm zit en die zullen naar beneden vallen. Met een bordje “verboden op het gras te lopen” is het risico van vallende stukken te verkleinen. Dit proces kan jaren duren en de ligging ten opzichte van windrichting en verkeer (indringend vuil kan de verwering versnellen) zal daar wel invloed op hebben. Kwakkelwinters met afwisselend neerslag en wat vorst zijn het meest gevaarlijk.
Er is dan tijd om eens te bezien wat er moet gebeuren als de gevel er uit gaat zien zoals enkele gevels in de Hamstraat.
Een voor de hand liggende aanpak is gescheurde platen vervangen door nieuwe. Zijn die er nog? De platen zijn nogal verschillend van afmeting. Je krijgt dan wel te maken met kleurverschillen. Ook ben ik benieuwd of beschadigde platen makkelijk zijn te verwijderen. Eigenlijk is dat niet te hopen, want het is de lijm die de platen vast moet houden. Ook hier komt dan de vraag hoe lang je daarmee doorgaat. Als je op die manier door moet gaan wordt het wel een dure gevel.
Je zou natuurlijk ook radicaal kunnen zijn en besluiten tot vervangen van de gevel. Dat wordt natuurlijk een heel dure operatie en je zult een ander materiaal moeten kiezen.
Zelf zou ik vooralsnog voor de eerste optie kiezen. Wel zou ik zekerheidshalve het grasveld tot verboden gebied verklaren en een voorzichtige inspectie van de hele gevel uitvoeren. Voorzichtig omdat ik het wat griezelig vind dat die monteur die ene plaat zo makkelijk los kon krijgen. Natuurlijk moet er een nieuw onderzoek plaatsvinden naar de kwaliteit van het marmer. Dat onderzoek zal bijvoorbeeld jaarlijks moeten worden herhaald om te kunnen bezien hoe snel de degeneratie gaat. Bij dat alles ga ik er natuurlijk van uit dat ik gelijk heb met mijn bewering dat deze gevel geen lang leven is beschoren. Dat zal ook wel nader worden onderzocht.
Verantwoordelijkheden
Natuurlijk moet ook de vraag worden beantwoord wie de Zwarte Piet krijgt. Daarvoor zijn de volgende kandidaten
De aannemer. Volgens de Gelderlander van donderdag 20 oktober heeft deze een garantie op de gevel gegeven van 10 jaar. Als dat klopt en die garantie geen beperkingen kent lijkt de zaak eenvoudig.
De Vereniging Van Eigenaren van het gebouw (VVE). Daarvan zijn de woonmaatschappij, de gemeente en het BHIC lid. Alle problemen die zich voordoen na de eindoplevering en niet door garanties of wettelijke bepalingen zijn afgedekt komen voor rekening van de ei9egnaar van een gebouw.
De woonmaatschappij. Diverse malen is door of namens B&W gesteld dat de woonmaatschappij optrad als bouwheer en derhalve ten opzichte van de andere afnemers van het gebouw verantwoordelijk is voor het geleverde. Veel van die verantwoordelijkheden zijn natuurlijk via het bestek doorgeschoven naar de aannemer. Aan de andere kant is een aantal malen gebleken dat de gemeente wel degelijk was betrokken in de besluiten die voor de oplevering zijn genomen, hetgeen weer wijst op medeverantwoordelijkheid van de gemeente.
Het is daarom nodig dat er duidelijkheid is over de samenstelling en de regeling van de VVE en over de organisatie van het bouwproces.
Eerst maar de organisatie van de VVE.
Normaal is dat een ontwikkelaar een gebouw ontwerpt en bouwt. De kopers kopen niet een stuk van het gebouw, zij kopen een zogenaamd appartementsrecht. Samen vormen de houders van dat appartementsrecht de VVE. Die VVE, als geheel, is eigenaar van het gebouw. In het reglement voor de VVE is geregeld wat de rechten en verplichtingen zijn van de VVE en de afzonderlijke houders van een appartementsrecht. Voor de hand ligt dat alles wat gemeenschappelijk is tot de verantwoording van de VVE behoort. De houders van een appartementsrecht betalen de kosten daarvan via een verdeelsleutel, bijvoorbeeld gebaseerd op het vloeroppervlak van het eigen gedeelte.
Zoals iedere vereniging heeft een VVE een bestuur dat wordt gekozen door de houders van het appartementsrecht. Zeker bij een gebouw van enige omvang en een VVE met een groter aantal leden zal er ook personeel in dienst zijn voor administratie en onderhoud in de meest ruime zin.
De verantwoordelijkheid voor het gebouw gaat bij de eindoplevering over van ontwikkelaar naar de VVE. Bij de overdracht neemt de VVE ook de garanties over die diverse leveranciers aan de ontwikkelaar hebben gegeven. Alle schade die niet door een garantie (of door de VVE afgesloten verzekering) is gedekt is dan in principe voor rekening van de VVE. Dat wil zeggen dat de ontwikkelaar ook na de oplevering nog een wettelijke verantwoording over houdt. Dat betreft dan wat een “verborgen gebrek” wordt genoemd.
Op grond van deze algemene regeling voor de VVE zou de verantwoordelijkheid voor de gevel behoudens garanties en verborgen gebreken bij de VVE als geheel berusten. Of dit zo is moet blijken uit de reglementen voor de VVE blijken. Vooral van belang daarbij is of de VVE tijdens (of eventueel achteraf) de bouw al beslissingen over kwaliteit van het gebouw heeft genomen.
De organisatie van het bouwproces
De woonmaatschappij heeft in het proces een dubbele functie. Zij is lid van de VVE, maar was ook de ontwikkelaar en dus in ieder geval tot de eindoplevering verantwoordelijk voor de kwaliteit. Als wat er nu gebeurt met de gevel kan worden gekenmerkt als verborgen gebrek kan de woonmaatschappij alsnog verantwoordelijk zijn (en voor de kosten opdraaien). Ik vraag mij wel af of de rol van de gemeente tijdens de ontwikkeling wel dermate op afstand is geweest dat de gemeente niet medeverantwoordelijk is voor de kwaliteit van het gebouw inclusief gevel en wat de gemeente betreft er dan ook geen sprake is van een verborgen gebrek. Voor zover ik weet is de rol van het BHIC bij de ontwikkeling en bouw veel beperkter geweest. Niet onmogelijk is dan ook dat gemeente en woonmaatschappij gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de gevel.
Conclusie
Er is alle reden om aan het college een aantal vragen te stellen. Natuurlijk over de gevel zelf, maar zeker ook over rol en verantwoordelijkheid van de gemeente als lid van de VVE en tijdens het bouwproces.
Uit de antwoorden over de rol van de gemeente zal ook moeten blijven of er behalve de gevel ook nog andere kwesties kunnen voorkomen. Dak, kelders en regenwaterafvoer zijn andere bekende probleemgebieden in gebouwen met meer eigenaren.
Er zijn nog 2 andere aspecten die aandacht verdienen.
De VVE is de eigenaar van het gebouw. Ik heb de indruk dat het bestuur louter ambtelijk is samengesteld. Naar mijn mening is dat vanuit gemeenteoogpunt gezien onwenselijk. Dat zou een bestuurder moeten zijn.
De gemeente heeft handhaving als speerpunt gekozen. Uit de gang van zaken rond de stadstuin wordt dat nogal rigoureus aangepakt. De gemeente moet dan zelf wel schone handen hebben. Nu heeft Wil Baaijens er herhaaldelijk op gewezen dat bij de bouw van het stadhuis nogal nonchalant met de voorschriften is omgegaan en dat ook niet achteraf is gecorrigeerd.
Door onwetendheid komt hier nooit geen zinnig antwoord op.en dat noemt zich bouwkundige jaja.