Kultuurhuus’ aanvullende informatie: Maatschappelijke partners en gemeente willen samen een huisvestingsvisie.
Aanvullende informatie Multi Functioneel Centrum
In de voorbereidende raadsvergadering van 7 juli jl. is toegezegd dat wij u een aantal zaken nog schriftelijk nader zouden duiden. Deze memo is een resultante van die toezegging.
1. Specificatievan de investeringspost ‘Overig’ ad € 300.000,–.
Dit bedrag is als volgt opgebouwd.
Verhuiskosten € 50.000
Onvoorzien op inrichtingskosten € 30.000
Opening/ingebruikname pm
Externe ondersteuning € 35.000
Projectbegeleiding € 71.700
Uren WO (vervanging) € 105.000
Communicatie/PR pm
Afronding € 8.300
Totaal: € 300.000
2. Het parkeerbeleid in relatie tot (de kosten van) de 23 ondergrondse parkeerplaatsen in het MFC.
Volgens de wettelijke regels dient het MFC te voldoen aan de norm van 23 parkeerplekken. In de onderhandelingen met Brabant Wonen en Brabant Zorg (hierna: BW/Z) is afgesproken dat deze parkeerplekken in combinatie met de parkeernormering voor het nieuwe Maaszicht op eigen terrein in de vorm van een ondergrondse parkeerkelder worden gerealiseerd.
In de vastgelegde bouwsom is een prijs afgesproken van € 23.000 per parkeerplaats (totaal € 529.000 incl. BTW).
De concrete afspraken over openstelling en bereikbaarheid van de parkeergarage in de avonduren voor gebruikers van het MFC moeten nog met BW/Z worden uitgewerkt.
Een andere optie voor het voldoen aan het parkeervraagstuk is parkeren voor de gebruikers en medewerkers van het MFC in de openbare ruimte. Voor de aanleg van parkeerplaatsen op maaiveldniveau bedragen de kosten inclusief grondaankoop ± € 10.500,- per parkeerplaats. Het plangebied van het deelproject Maaszicht biedt in elk geval onvoldoende ruimte in het openbare gebied.
Het is een beleids- c.q. bestuurskeuze om te opteren voor óf parkeren in de openbare ruimte óf op eigen terrein in de vorm van een parkeerkelder. De gemeente heeft hierin als normsteller ook een voorbeeldfunctie. Het parkeren op maaiveld heeft een uitstralingseffect op de omliggende woningen. Daarnaast zal het technisch zeer lastig worden om een goede locatie te vinden nabij de locatie Maaszicht, omdat in de huidige plannen het al heel lastig is gebleken om voldoende parkeerplaatsen aan te leggen waarbij uitgegaan is van het parkeren van het MFC onder het nieuwe Maaszicht. Daarnaast heeft onze contractspartner Grond- en Bouwbureau (hierna GBB) aangegeven dat zij de meerkosten van het verplaatsen van de parkeerplaatsen niet in de exploitatie Koninginnedijk accepteren waardoor de kosten uitsluitend voor rekening van de gemeente komen. In het bereikte onderhandelingsresultaat met BW/Z is de koppeling gelegd met de door BW/Z te realiseren parkeerkelder en maakt onderdeel uit van het finale aanbod van BW/Z.
Tot slot wordt opgemerkt dat een richtgetal voor ondergronds parkeren ligt tussen € 25.000 en € 35.000.
3. De opbouw van het jaarlijkse tekort, weergegeven in 3 varianten naar aanleiding van de bieding van B W/Z van 1 juli 2009.
Varianten exploitatie n.a.v. bieding van B W/Z d.d. 1 juli 2009
Optie 4a1 gemeente optie 4a2 gecombineerd optie 4a3 Brabant W/Z
LASTEN
algemeen beheer, receptie, gastvrouw enz.
131.000 148.000 170.000
groot onderhoud gebouw
39.000 39.000 39.000
energiekosten
25.000 25.000 25.000
kapitaallasten
153.000 153.000 153.000
administratieve verhuur, programmering enz.*
348.000 365.000 387.000
BATEN
huuropbrengst
64.000 64.000 64.000
baropbrengst
14.000 0 0
budget in begroting 2009 (€ 95.000 en € 84.000)
179.000 179.000 179.000
totaal
257.000 243.000 243.000
extra benodigd budget
91.000 122.000 144.000
* uitgangspunt is dat dit kan worden opgevangen binnen de bestaande begroting (budget subsidie GA’s) binnen het onderdeel overhead Quadrant.
4. Verklaring van het exploitatietekort t.o.v. het raadsvoorstel in maart 2008.
In het raadsvoorstel van maart 2008 is uit gegaan van een budgetneutrale investering, waarbij de kosten van de investering kunnen worden gefinancierd uit de opbrengst verkoop bestaande panden en de inbreng van (besparingen op) beheer- en onderhoudscomponenten. In de presentatie van de projectleider van 7 juli jl. is een investeringsvergelijking getoond waarbij de in maart 2008 gepresenteerde investering per saldo op nihil sluit en die van juli 2009 een tekort heeft van € 2.675.000. Een gedeeltelijk ongedekte investering leidt tot een verhoging van de kapitaallasten in de exploitatie.
In het hierna volgende overzicht is puntsgewijs weergegeven hoe de overschrijding van het uitgangspunt budgetneutraal in de exploitatie verklaard kan worden. De in de tabel genoemde bedragen werken structureel door in de exploitatie.
Oorzaak
Optie 4a Gemeente Optie 4a2 Gecombineerd Optie 4a3 Brabant W/Z
1. Verkoop huidige panden:
Verwerking economische recessie aan de hand van taxaties en biedingen m.b.t. de waarde van de te verkopen panden (nadelig € 850.000 t.o.v. maart 2008)
46.000 46.000 46.000
2. Toegevoegd ontbrekende kostencomponent:
Kapitaallasten deelbudget overige kosten (deze investering € 300.000 is in 2008 niet opgenomen)
28.000 28.000 28.000
3. Besparing op onderhoudskosten:
Saldo van de gecalculeerde besparing op onderhoud (niet gekapitaliseerd) met de werkelijke besparing (er is dus een extra besparing)
-6.000 – 6.000 -6.000
4. Besparing op beheerkosten:
Saldo van de gecalculeerde besparing op beheerskosten (niet gekapitaliseerd) met de werkelijke besparing (besparing is dus niet helemaal gehaald)
23.000 23.000 23.000
5. Uitbesteden van de beheerkosten:
Meerkosten inkoop beheerpakket enz. bij Brabant W/Z
0 31.000 53.000
Totaal
91.000 122.000 144.000
5. Her)ontwikkeling overige accommodaties.
In samenwerking met onze partners (o.a. scholen, kinderopvang, sportzalen, etc) willen wij komen tot een integrale huisvestingsvisie voor de bestaande maatschappelijke voorzieningen. De ouderdom van veel (school)gebouwen en nieuwe ontwikkelingen in het beleidsveld maken een nieuwe lange termijnvisie noodzakelijk. Nadrukkelijk zal in de beoogde visie niet alleen gekeken worden naar de scholen, maar ook naar combinaties met andere maatschappelijke voorzieningen, zoals kinderdagverblijven, peuterspeelzalen, gemeenschapsaccommodaties, sportzalen en wijkgebonden activiteiten.
Met het opstellen van de visie wordt rekening gehouden met relevante beleidsnotities, bevolkingsontwikkelingen, woningbouwplannen en uitgangspunten voor accommodaties.
Dit voornemen om te komen tot een integrale huisvestingsvisie hebben wij gedeeld met de belangrijkste maatschappelijke partners. De behoefte in het veld is om deze visie in gezamenlijkheid te ontwikkelen, i.p.v. deze top-down vanuit de gemeente opgelegd te krijgen. Wij hebben besloten om aan deze wens gevolg te geven en de partners nadrukkelijk te betrekken in de visievorming.
Het doel is om als partners met de gemeente een huisvestingsvisie op hoofdlijnen te maken. Deze visie zal dan nadien vertaald moeten worden in een concreet huisvestingsplan.
Er is door ons een nadrukkelijke keuze gemaakt om deze twee zaken te splitsen: er dient eerst brede overeenstemming te worden bereikt over de hoofdlijnen, alvorens deze in concrete uitvoeringsplannen worden vertaald.
Met een kleine selectie uit de maatschappelijke partners is in de maanden maart en april 2009 een proces uitgestippeld, hoe en binnen welke termijn tot een visie kan worden gekomen. De maand mei 2009 is gebruikt om een onafhankelijk en deskundig bureau te selecteren welke de partijen in het proces van visievorming kan begeleiden. De maanden juni t/m september van dit jaar worden gebruikt om in 3 a 4 sessies interactief tot een visie te komen, welke door het geselecteerde bureau ook schriftelijk zal worden vertaald in een bondige notitie. Het streven is om een einddocument te maken dat zowel door de maatschappelijke partners als de gemeente Grave wordt gedragen.
De conceptvisie zullen wij in het najaar met u bespreken.
Vervolgens dient deze visie nog in een concreet huisvestingsprogramma met bijbehorende financiering te worden opgesteld en door partijen te worden geaccordeerd.
Tot slot willen we ten aanzien van dit onderwerp nog twee zaken aanhalen:
1. Het stemt tot vreugde dat de maatschappelijke partners de tijd en moeite nemen om samen met de gemeente tot een visie te komen;
2. Gelet op de huisvestingsurgentie bij enkele maatschappelijke partners, is er een groot belang dat de visievorming ook conform planning wordt afgerond.
6. Verplichtingen bij koop van publieke ruimte
De organisatie BW/Z is zodanig groot dat verwacht mag worden dat zij voldoende bekend zijn met de materie en regelgeving indien openbare ruimte gebouwd en verkocht worden. In het kader van de zorgvuldigheid zullen we BW/Z op de betreffende regelgeving attenderen.
7. Verkoop van de huidige locaties
Bij de huidige verkoop van de locaties staan diverse mogelijkheden ter beschikking, men denke hier aan privaatrechterlijke verkoop, aanbesteding, etc. Wij zullen voor elke locatie de meest passende oplossing kiezen en indien de gekozen oplossing niet binnen onze bevoegdheden afgewerkt kan worden, zal op correcte wijze de raad betrokken worden.
8. Hardheid claim BW/Z
Indien de raad besluit af te wijken van het voorliggende raadsvoorstel zullen wij vanzelfsprekend uitzoeken hoe met het juridisch dossier om gegaan kan worden om zodoende de rechtmatigheid van de door BW/Z aangekondigde claim aan te vechten. Op dit moment is het beeld dat er in de relatie BW/Z met de gemeente een situatie is ontstaan waarbij BW/Z zelf de verwachting heeft dat het MFC afgenomen zou worden door de gemeente. Of dit juridisch te onderbouwen is en of dat zou kunnen leiden tot een claim zal indien nodig nader uitgezocht worden. Vooralsnog zal de gemeente deze claim afwijzen.
9. Toedeling eigendomsrecht
Zoals te doen gebruikelijk zal op een tekening aangegeven worden wat de eigendommen van de gemeente zijn. Door de gezamenlijke entree en receptie ontstaat daar een grijs/gezamenlijk gebied. Om problemen in de toekomst te voorkomen zullen nu afspraken gemaakt worden hoe hiermee om te gaan in een situatie indien er geen gemeenschappelijk gebruik meer is of kan zijn.
10. Kostenreductie door IBN-ers
Samen met BW/Z zal gekeken worden of inzet van IBN-ers mogelijk is en of dit zal leiden tot kostenreductie. Wij zullen u hiervan begin 2010 op de hoogte stellen.
11. Gemeenschappelijk terras
De architectonische vorm en locatie van het aan te leggen terras zal de komende maanden in overleg met de architect, BW/Z en de gemeente/GBB bepaald worden. Het terras zal in ieder geval uitzicht bieden op de Maas.
Het centrale toezicht en de regie op het terras wordt verzorgd door de beheerder zijnde BW/Z.
wordt afgerond.