9 feb. 2015

Wisseveld 2.0: Ben Bongaards en Wil Baaijens reageren op nieuwste plannen van GBB en Gemeente Grave.

De alternatieve  Graafse Ben&Wil
Is het nieuwe contract echt een nieuw begin?

‘Weer kans op huizen Wisseveld kopte de Gelderlander gisteren, vrijdag 6 februari. Het ging over de ‘Beëindigings- en ontwikkelingsovereenkomst inzake Wisseveld’ die de Grond en Bouwbank (of het Grond en Bouwbureau), GBB,het college heeft doen toekomen.

De overeenkomst is het resultaat van een kleine vijf jaar onderhandelen van onze wethouder, Daandels, met de GBB over het oorspronkelijke contract uit 2005. Dat contract bleek al snel na 2005 voor de gemeente een ‘kat in de zak’ te zijn; een overeenkomst die Grave, op Catharinahof na, geen enkele woning heeft opgeleverd maar wel de afschrijving van een verliespost van tegen de tien miljoen, exclusief de doorlopend verdonkeremaande rentekosten

Dat heeft ertoe geleid dat de relatie tussen GBB en gemeente al gauw zwaar vertroebeld raakte, de partijen elkaar vanuit de schuttersputjes bestookten met processen en, min of meer parallel daaraan,onderhandelden over het beëindigen van het contract of, zoals nu blijkt, de voortzetting ervan in gewijzigde vorm.

Wijs geworden door schade en schande?

De geschiedenis van de laatste vijf jaar (Daandels) rechtvaardigt de conclusie dat het contract vastlegt waar GBB na alle onderhandelingen en schermutselingen de grenzen legt en welke concessies onze gemeente daartegenover wil zetten.

We geven ons oordeel graag voor een beter maar voor ons betekent dit dat het voor onze gemeente neerkomt op ‘tekenen bij het kruisje’. Daarmee zij echter zeker niet gezegd dat het een slecht aanbod is. De overeenkomst van 2005 is vrijgegeven, maar niet heus, en dus kunnen we de inhoud daarvan niet tegenover die van dit contract zetten. 

Maar tien jaar Graafse woningbouwpolitiek rechtvaardigen de conclusie dat het, zoals Daandels het kenschetste, ‘brandhout’ was.  Pure winst is, dat de overeenkomst de rollen van projectontwikkelaar en gemeente (overheid) helder uit elkaar legt, waar het vorige contract hinkte op de gedachte dat de gemeente graag ontwikkelaar wilde zijn en die wens nietvoldoende gescheiden hield van haar rol als overheid. De gemeente wilde goed verdienen op de plannen maar ontdekte te laat dat projectontwikkelaarschap een deskundigheid vereist die bij een bestuursorgaan en zijn vertegenwoordigers niet aanwezig is. Als de zon schijnt, kan iedereen hooien, maar bij wisselvallig weer moet de vakbekwaamheid van de boer de doorslag geven; zo simpel is het. Onze gemeente is op dit punt met schade en schande wijs geworden (als zij überhaupt haar lessen heeft geleerd). Ze moet het bewijs nog leveren.

Monopoliepositie door grondpositie

Het is op z’n minst de verdienste van de overeenkomst dat die duidelijkheid schept. GBB gaat  bouwen en Grave gaat besturen. Tussen de regels door lees je regelmatig de frustratie van GBB over de stroperigheid, onduidelijkheid en laksheid van de gemeente. Niet voor niets dat de ontwikkelaarstipuleert dat er uiterlijk 15 maart door onze burgemeester getekend moet worden bij het kruisje. Beide partijen weten dan waar ze aan toe zijn. 

Grave weet dat het nog weer eens zo’n 5,5 miljoen moet afschrijven en dat ze zich kan terugtrekken op haar core business, besturen, regel geven en voorwaarden scheppen. 

GBB krijgt er de papieren mee in handen om te gaan bouwen en haar investeringen te doen met het oog daarop. Daarbij is het een gegeven, hoe pijnlijk ook, dat onze gemeente van doen heeft met een partij die, op basis van haar grondpositie, zich een soort monopoliepositie heeft verworven en op basis daarvan kan dicteren wat er de komende tien jaar mogelijk is op het gebied van woningbouw. Zij is in de positie om voorwaarden te stellen en uiteraard zijn die gericht op de doelstelling van ieder bedrijf, winst maken.

De deskundigheid van een projectontwikkelaar bestaat er immers in om winst te maken in een markt waar voortvarend gebouwd kan worden maar ook in een markt waar dit een veel ingewikkelder verhaal is geworden. Heel simpel samengevat is de verdienste van de overeenkomst dus dat zij ervoor zorgt dat een dooie mus of een kat in de zak (het contract van 2005) vervangen wordt door een overeenkomst op basis waarvan men aan de slag kan. Dat dit pure winst is, hoef je geen enkele Gravenaar nog duidelijk te maken.

Een ondeugende kanttekening

Over de inhoud Grave trekt zich terug op haar rol van bestuurder en daarmee schepper van voorwaarden en GBB kan het concrete werk gaan doen, bouwen. GBB heeft daarbij als eerste een troefkaart op het oog, het bouwen op de EMAB-locatie, in de uiterwaard

Dat is, om te beginnen, een prestigieus project dat voorziet in ‘wonen aan het water’, waarin een stuk van de nieuwe haven geïntegreerd is en dat verder voorziet in de al vaak genoemde paalwoningen met een aanlegsteiger aan de voordeur (50). Daar wassen twee handen elkaar, die van de ontwikkelaar die een passend rendement beoogt en de gemeente die kapitaalkrachtige inwoners wil lokken. 

Het is misschien de vraag of deze plannen niet allang door de tijd zijn ingehaald maar je kunt het ook interpreteren als een zegen dat de projectontwikkelaar er echt in gelooft en er dus voor wil gaan. Hij levert daarmee mogelijk een doorslaggevende factor waarin ons bestuur nooit heeft voorzien: daadkracht en verstand van zaken. 

En wie weet wat hij bij Rijkswaterstaat al in een vat gegoten heeft…? Een ondeugende kanttekening (met serieuze ondertoon): zou het iets zijn om in het verlengde van deze EMAB-locatie nog eens goed te kijken naar de Wildwaterplannen, die destijds, onverdiend, eveneens in Graafse lulligheid gesmoord zijn?

Raad kan zich waarmaken door sociale woningbouw af te dwingen.

Voor het overige gaat het om bouwen in het oorspronkelijke plan Wisseveld, Achter Catharinahof (120 woningen) en 20 woningen op wat in de wandeling de Merlet-locatie is gaan heten en wat min of meer het sluitstuk moet worden van het Oranjebastion uit de zeventiger jaren. 

Zie je die aantallen en vergelijk je die met de 450 of zelfs 600 die we in de oorspronkelijke plannen voorgeschoteld kregen, dan zie je een gebied van grofweg de helft van ’t Wisseveld dat nog wit blijft. 

De nieuwe overeenkomst zou bij ons bestuur en onze raad daarom meteen de vraag op moeten roepen wat ze aanwillen met de rest van het plangebied waarover zij geen uitsluitsel geeft. 

Daarnaast zou de raad zich politiek waar kunnen maken door nu eens wel te zorgen voor sociale woningbouw. Het is immers een pijnpunt in de overeenkomst, dat de sociale woningbouw nog altijd een blinde vlek blijft. Het lijkt er niet op dat daar nog veel aan te doen is binnen de overeenkomst die bij wijze van spreken bij het kruisje ondertekend moet worden maar als dit de gelegenheid is waarbij wat bestuurlijke piketpaaltjes geslagen worden voor sociale huisvesting, kan ons bestuur van die nood een deugd maken door hier nu eens echt het noodzakelijk bestuurlijke voorwerk te verrichten voor de rest van Wisseveld.

Echte randvoorwaarden voor infrastructuur

We bleven ook hangen bij de wil van de projectontwikkelaar om zelf de infrastructuur te regelen, riool, straten, straatverlichting en wat dies meer zij. Vanuit de recenteGraafse historie bekruipt je daarbij de koude rilling van weer een toekomstige strop (zie Hart van Grave) maar mogelijk is het verstandiger om hierbij de kanttekening te zetten dat dit voor de verandering nu eens een keer wel goed afgesproken en geregeld wordt. Het zou een welkome inbreng van de raad zijn daarbij over haar eigen schaduw heen te springen en toe te zien op echte randvoorwaarden in plaats van het onuitgesproken devies ‘we zien wel waar het schip strandt.|

Onafwendbare fusie?

Er valt nog veel meer te zeggen over de nieuwe overeenkomst, maar onze voorlopige conclusie zou mogen zijn dat hiermee een goede stap gezet kan worden in de richting van uiteindelijk toch een mooie nieuwe wijk ‘Wisseveld’. 

Het nemen van deze hoe dan ook pijnlijke horde kan ervoor zorgen dat ook onze politiek en ons bestuur op de rails getild worden richting een zelfstandig Grave als dat er nog in zit of richting een onafwendbare fusie Land van Cuijk. 

Het is daarbij wel een teken aan de wand dat de oude overeenkomst weliswaar vrijgegeven is maar desondanks onder de pet gehouden wordt. 

De nieuwe overeenkomst is in haar essentie pas goed op haar waarde te schatten wanneer je haar kunt lezen tegen de achtergrond van de oude. 

Al onze raadsleden kunnen immers pas echt een passend besluit nemen over de nieuwe overeenkomst als ze helder hebben vanwaar ze gekomen zijn, een situatie die ontstaan is omdat ze allemaal samen niet mans genoeg bleken om te voorzien in een goede overeenkomst. 

Onder meer daardoor is een brede vertrouwenskloof gegroeid tussen ons bestuur en haar burgers, tussen ons bestuur en haar partner binnen de publiekprivate samenwerking

Die kloof kan eigenlijk alleen maar overbrugd worden door zelf inzicht en inzage te geven in de gemaakte fouten en door werkelijk de bereidheid te tonen ervan te leren.

Een overeenkomst is even veel waard als de lieden die haar sluiten. GBB heeft zich, getergd en wel, van haar goede kant laten zien. Nu is het aan de gemeente, college en raad, om eieren voor haar geld te kiezen. Op basis van die goede wil wederzijds kan de overeenkomst uiteindelijk vrucht dragen maar we zijn een paar jaar verder eer we daadwerkelijk kunnen oogsten en dus het bewijs kunnen leveren.


De vraag of deze nieuwe overeenkomst ook een nieuw begin is… Met een slag om de arm: ja! Zelfs van harte! 

De papieren werkelijkheid lijkt de voorwaarden te scheppen maar een veel groter deel moet nog geschapen worden, de bestuurlijke en vooral politieke wil om er echt voor te gaan.


Wil Baaijens, Ben Bongaards (www.gravepolitiek.nl)

’t Wisseveld wordt besproken in de commissie Ruimte van aanstaande dinsdag 10 februari. 

De documenten hierover vindt u onder het linkje (agendapunt 7). 

De vergadering begint om 19.30 in het stadhuis.http://www.grave.nl/internet/vergaderkalender_3709/item/vergadering-raadscommissie-ruimte_1706.html

P.S. Ter aanvulling door de fractievoorzitter/webmaster: deze brief is integraal overgenomen. De cursiveringen zijn door mij gedaan!


Geen opmerkingen: